После февраля 2022 г. период интенсивного развития складской инфраструктуры резко замедлился. Вместе с тем, за последние 25 лет собственники компаний-производителей, дистрибьюторов и ритейлеров провели свой бизнес через 3–5 кризисов и привыкли следовать единому правилу — развиваться и наращивать долю рынка, пока конкуренты медлят.
Именно поэтому владельцы и руководители этих компаний приняли соответствующие решения по дальнейшим направлениям развития своего бизнеса, его перестройке там, где это необходимо, для занятия ниш или для налаживания бесперебойных поставок и производства. Вслед за этим решением руководство многих компаний смотрит на развитие своих складов в части увеличения мощностей при росте производства, продаж, так и при экспансии в регионы.
В сегментах DIY, automotive, производителей продуктов питания, напитков, сетей дискаунтеров и в других отраслях происходит рост на уровне 30–120% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такой стремительный рост продаж и производства потребовал быстрой реакции по расширению или модернизации складов.
Однако другая часть экономики (чувствительные к санкциям отрасли промышленности, международные компании, сворачивающие свое развитие или ушедшие с рынка) тянет за собой сворачивание складских проектов, высвобождение операционного и управленческого персонала, снижение до минимума потребности в складских ресурсах — начиная от площадей до оборудования, IT-систем и пр.
Именно поэтому руководство большинства компаний, не владея полноценной и объективной информацией о том, что происходит на рынке в части доступности и стоимости складских ресурсов, не может принять правильного решения по покупке земли, здания, строительства, долгосрочной аренде, инвестициям в модернизацию, ожидая профицита этих ресурсов и существенного снижения цен. Часто владельцы бизнеса опираются на опыт 2008-2009 гг., когда была возможность купить активы по цене на 30–50% ниже докризисного уровня.
КСЛ, разрабатывая крупнейшие проекты по строительству и модернизации складов для лидеров производства и ритейла, подготовил на основании опроса более 120 руководителей бизнеса и данных текущих проектов аналитику, которая дает ответы на вопросы в части:
Строительства новых складов;
Модернизации и реконструкции существующих складов;
Уровня дефицита и вакантных площадей качественных складов;
Изменения арендных ставок;
Доступности складских технологий и их стоимость: от ричтраков, до конвейеров и роботов;
Рынка труда операционного персонала: изменение зарплаты, профицит/дефицит сотрудников;
Дефицита/профицита управленческого персонала;
Направления, выбранные компаниями для развития складов.
Уровень вакансии качественных складов увеличился за последние полгода, но по-прежнему остается на низком уровне — 2,5%. Это показывает, что найти качественное помещение под свой бизнес с нужной локацией и целевыми объемно-планировочными решениями будет почти так же сложно, как раньше.
При этом арендные ставки снизились незначительно, а большинство компаний-респондентов проведенного исследования показывает рост товарных потоков и запасов (см. рис. 1.), прогнозирует его на ближайший год (см. рис. 2) и планирует увеличивать складские мощности: у 38,7% респондентов потребность в складах за последние полгода возросла при том, что у 34% потребность не изменилась, и только у 27,3% она сократилась.
В связи с этим, сверхэффективных предложений по покупке качественных складов или дешевой аренде в обозримом будущем ждать не стоит (здесь и далее дана оценка при сопоставимых внешнеполитических условиях с текущей ситуацией).
Вместе с тем, из-за роста стоимости материалов стоимость аренды при формате BTS стала выше рыночной стоимости обычной аренды: 7000 руб./кв. м/год против 5500 руб. в соответствии с результатами исследования. Это ярко показывает, что сейчас стоимость владения складом при девелоперском строительстве будет выше, чем при обычной аренде.
Вывод: если вы найдете возможность альтернативных вариантов строительства и повлияете на снижение его стоимости без ухудшения качества, то строительство склада под себя — это хорошая альтернатива для по-прежнему дефицитного рынка готовых объектов. Вы получите преимущества по качественной локации, выбрав участок с расположением, обеспечивающим сокращение транспортных расходов и нужный lead time заказов. Если вашему бизнесу нужно увеличение складских мощностей без существенного значения по их локации и без особых объемнопланировочных и технологических решений, вы можете мониторить рынок аренды и покупки готовых зданий с высокой вероятностью нахождения варианта на 15–20% дешевле, чем в начале года.
Несколько текущих кейсов:
Когда откладывать принятие решения о строительстве собственного склада не имеет смысла:
крупный федеральный ритейлер-дискаунтер, выходя в новые регионы, при 100% мониторинге рынка не нашел ни одного качественного свободного помещения. Есть перспективы освобождения пары качественных складов в перспективе 0,5 — 1 года, но даже они не соответствуют требованиям полностью (отсутствие возможности по установке морозильного оборудования, огромные очереди на КПП в логопарке и др.). Соответственно, без склада в регионе компания не сможет организовать эффективную модель централизованных поставок в магазины, которую они обкатали в других регионах и которая принесла целевую прибыль. В данном кейсе выход один — строить склад, и достаточно быстрыми темпами, чтобы не упустить возможность развития бизнеса в регионе, а на период строительства развивать сеть с поставками с РЦ из соседнего региона, что снижает маржинальность, но позволяет не упустить время и занять нишу.
крупный ритейлер в сегменте fashion после ухода международных брендов получил +50% роста в продажах. Текущий склад, которому более 15 лет, не выдерживал и прежних объемов. Для компании крайне важна локация — близость к собственному производству и к Москве, т.к. lead time по пополнению заказов в магазины и исполнения e-com заказов — в пределах 4 часов. Соответственно, в этой локации объектов, подходящих и по объемно-планировочным решениям, и по размерности, нет. В данной ситуации нет смысла ждать, что они появятся, и необходимо приступать к строительству с учетом того, что подходящая земля есть в продаже.
Как видно из оценки предыдущего раздела, сейчас стоимость использования (аренды) существующих помещений на 20% дешевле, чем при BTS. В связи с этим, если есть возможность изменения технологии или реконструкции существующей площадки с увеличением вместимости под целевые показатели, сейчас для этого лучший период. Так стоимость стеллажного оборудования беспрецедентно упала. Если взять базовую единицу для сравнения, как стоимость паллетоместа в обычном фронтальном стеллаже, то до февраля она составляла 3800 руб., сейчас — 2000 руб. из-за избытка предложения и готовности нескольких игроков этого рынка работать в ноль или даже в минус (по цене металла), только чтобы не простаивало производство.
Вместе с тем, доступность складских технологий хоть и существенно пострадала, но за полгода практически все альтернативы техники и оборудования подобраны крупнейшими поставщиками и интеграторами. Безусловно, с большим сроком поставки чем раньше, возможно, с большими проблемами в обслуживании (т.к. еще идет процесс налаживания сервиса для обслуживания новых вендоров, включая формирование запасов запчастей, определении наиболее частых причин выхода из строя и пр.).
Модернизированные склады, которые работают по проектам, разработанным КСЛ, повысили свою вместимость на 30–50% на тех же площадях после изменения технологии (логистические центры Akzo Nobel, Фруто-няня, Технониколь, НЛМК, Сеть дискаунтеров «Находка» и др.). В большинстве проектов модернизация выполнена за 6 — 8 месяцев, что соответствует целевым срокам развертывания складских мощностей под рост производственной и коммерческой программы компаний.
Вывод: сейчас удачный период для модернизации складов из-за низкой стоимости стеллажного оборудования. Вместе с тем, при задаче быстрого увеличения мощностей склада выполнить ее будет сложнее из-за длительных сроков поставки подъемнотранспортного оборудования, поэтому его заказ должен быть приоритетным по сравнению с другими этапами и выполняться сразу после подготовки концепта модернизации, в котором рассчитывается количество техники.
Графики и данные, приведенные в разделе 1, показывают, что большинство компаний планируют не уменьшать свои складские мощности, а, наоборот, увеличивать их. Таким образом, мы прогнозируем, что сокращаемые площади 27,3% респондентов будут в течение 0,5–1 года разделены между растущими участниками рынка. В этот период будут дисконты и увеличенная по времени экспозиция складских помещений. При этом размеры скидок будут не такими значимыми, как ожидают участники, сравнивающие падение 2008-2009 гг., а потери бизнеса из-за упущенных продаж или недостаточно быстрых темпов развития производства при недостаточных складских мощностях в ожидании более выгодных предложений перекроют размер потенциальной выгоды от дешевой аренды.
Официальные данные Knight Frank и Nikoliers следующие — уровень вакансии качественных складов в московском регионе 531 000 м² (2,6%) и 528 000 м² (2,4%) соответственно. В некоторых регионах вакансия составляет около 0 и в редких регионах превышает 8–10%.
Вывод: уровень вакансии качественных складов остается достаточно низким, и найти подходящий по всем параметрам склад по-прежнему сложно. Уровень вакансии в ближайшие полгода—год будет повышаться, но не настолько принципиально, чтобы появился достаточный выбор подходящих по основным параметрам складов по существенно меньшей цене.
По данным опроса грузовладельцев в рамках проведенного исследования, стоимость аренды класса «А» в Московском регионе составляет около 5000–5500 руб./кв. м/год.
Официальные данные следующие: IBC Real Estate оценивает стоимость аренды 5500–5800 рублей за кв. м в год. с учетом снижения стоимости за последние полгода на 8-10%. Nikoliers оценили снижение в 6,5% до среднего значения 5800 рублей за кв. м в год. Оценка Knight Frank — 5500 рублей за кв. м в год для готовых складов.
Эти данные еще раз показывают, что даже в период максимального шока и сворачивания ряда бизнесов аренда складов не снизилась так сокрушительно, как в других сегментах и в другие кризисы (2008–2009 гг.).
Вывод: дальнейшее снижение арендных ставок ожидается в пределах 10%, при этом не по всем объектам. Объекты с дефицитной локацией, качественной инфраструктурой и объемно-планировочными решениями могут повышаться в цене.
За последние полгода большинство поставщиков складского оборудования и интеграторов смогли наладить поставки альтернативного подъемно-транспортного, конвейерного и сортировочного оборудования взамен ушедшим международным компаниям.
Основная сложность с поставками подъемно-транспортного оборудования — погрузчики, ричтраки и узкопроходники поставляются теперь в основном китайского производства. Сроки поставок и стоимость:
Узкопроходный штабелер с подъемной кабиной и грузоподъемностью 1 т, высотой подъёма 12 м — 120 рабочих дней — со средней стоимостью 105 000–120 000 USD
Ричтрак грузоподъемностью 1 т, высотой подъёма 10,5 м — 90 рабочих дней — со средней стоимостью 65 000–72 000 USD
Приведены не максимальные сроки, а средне-минимальные по рынку. Максимальные доходят до 220–250 дней, что очень сильно влияет на сроки запуска складов, находящихся в высокой стадии готовности.
С конвейерным оборудованием сложностей меньше, т.к. в последние годы в России появилось достаточно большое количество качественных производителей коробочных и паллетных конвейеров. Вместе с тем, компонентная база конвейеров (контроллеры и пр.) чаще всего использовалась от крупнейших международных вендоров, и сейчас производители конвейерного оборудования в России переходят на продукцию, в основном, китайских поставщиков, при использовании которой еще предстоит оценить надежность технологии. Также развиваются каналы параллельного импорта, через которые осуществляются небольшие поставки сортировочных и конвейерных систем (в основном, из Италии через Казахстан, Турцию и другие страны).
Роботизированные краны-штабелеры претерпели самое большое изменение — европейские производители, которые десятилетиями были лидерами на этом рынке, полностью свернули свое присутствие на нем, и сейчас только оборудование некоторых вендоров доступно через параллельный импорт без разрешения производителя поставок в Россию со всеми вытекающими рисками в процессе эксплуатации. Эти риски частично снимаются крупными интеграторами, которые содержат свои склады запчастей под это оборудование, но современный кран-штабелер состоит из нескольких сотен компонентов и комплектующих, и запаса по всей номенклатуре нет ни у кого, а сроки поставок комплектующих через параллельный импорт таковы, что за время ожидания бизнес с неработающим складом прекратит существовать.
Альтернативой европейским поставщикам являются немногочисленные производители аналогичной роботизированной техники и достаточно крупные китайские компании, готовые работать с российскими покупателями через локальных интеграторов, обеспечивающих монтаж и сервис.
Напольная роботизация, которая произвела за последние три года революцию в складской отрасли, быстрее всего развивалась в Китае и сейчас большинство вариантов напольной роботизации, в том числе уровня ACR (с возможностью отбора роботом коробов со стеллажей), доступны как никогда раньше. Стоимость напольного робота для перемещения стеллажей с продукцией к комплектовщику в среднем составляет около 2,2–2,5 млн. руб., робота ACR с высотой подъема до 8 м — 3,5–4,5 млн. руб. При этом срок окупаемости по разработанным КСЛ проектам с напольной роботизацией составляет рекордный период, какой не обеспечивает ни одна другая технология — около 8–12 месяцев. Яркий пример — один из первых проектов с напольной роботизацией в России склад Decathlon, реализованный в 2020-2021 гг.
Вывод: коллапса с поставками оборудования нет, аналоги ушедшим поставщикам найдены, и, несмотря на более длительные сроки поставки, складские проекты реализуются на новом оборудовании с незначительным смещением сроков.
Результаты опроса более 120 компаний-респондентов показывают относительно положительную динамику по востребованности операционного складского персонала — у 60,9% респондентов сокращения не произошло: у 26,1% компаний не сократилась потребность в персонале, у 34,8% увеличилась.
При этом дефицит персонала сократился, и в большинстве компаний-респондентов (рис. 4) штат на текущий момент укомплектован.
Вместе с тем, уровень заработной платы операционного персонала уровня кладовщик, комплектовщик у большинства компаний-респондентов не изменился и составляет 40 000—50 000 руб. в регионах и около 53 000–60 000 руб. для Московского региона.
Вывод: если компания задумалась о снижении заработной платы операционного персонала из-за ощущения общего экономического спада, то в текущий период это решение приведет к оттоку сотрудников, т.к. в большинстве компаний оплата не снизилась.
Совсем иная ситуация с управленческим персоналом — количество управленцев, потерявших работу или находящихся под угрозой ее потери по причине ухода компании с российского рынка, изменения планов развития и других причин, связанных с внешних фоном, существенно увеличилось. В среднем на одну топовую управленческую вакансию уровня директора по логистике ритейлера или производителя приходится около 350–400 кандидатов (в аналогичный период прошлого года — около 180–200), а зарплатные ожидания сократились с 500–700 тыс. руб. нетто, до 300–450 тыс. руб. Сроки поиска новой работы растянулись с 2-3 месяцев до 4–6. Собственники и СЕО стали ожидать большего количества кандидатов с экспертизой в иностранных компаниях, способных развить их логистику на уровне лучших международных практик.
Вывод: сейчас хороший период для обогащения команды логистики управленческим персоналом с высокими компетенциями. Для соискателей поиск качественной работы увеличивается в 2-3 раза со снижением доходов.
Компании-респонденты исследования и владельцы компаний, сотрудничающих с КСЛ в проектировании складов, определили следующие приоритеты в развитии складов:
Таким образом, большинство компаний (61,2%) сконцентрируются на оптимизации складских процессов без значимых инвестиций в склад, 16,3% респондентов будут строить новые склады, 14,3% планируют внедрять новую WMS и 8,2% займутся реконструкцией складов.
Те компании, которые планируют строительство/модернизацию складов, будут приоритетно развивать следующие технологические направления: в первую очередь, конвейеры, упраздняющие рутинные операции (36% респондентов); эти же респонденты, как правило, планируют использовать и сортировочные системы, позволяющие формировать заказы из частей, собранных на отдельных участках склада. 24% компаний планируют идти в напольную роботизацию, являющуюся сегодня самым гибким и масштабируемым решением, при этом, низкостоимостным. 12% компаний планируют приобретение роботов-штабелеров.
Итоги проведенного исследования показывают, что несмотря на беспрецедентный санкционный фон и влияние на экономику целых отраслей, большинство частных компаний не останавливают своего развития и развивают свою складскую инфраструктуру, готовя компанию к росту за счет конкурентов, уходящих с рынка или упускающих возможности по развитию.
Основными направлениями развития станут: строительство новых складских объектов под свой бизнес с необходимыми объемнопланировочными и технологическими решениями в выгодной локации, модернизация складов с применением высокопроизводительных современных технологий и регулярная оптимизация процессов, обеспечивающая минимизацию операционных затрат.